社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》 指出全國(guó)住房需求增速放緩

如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下滑——

2017年下半年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)下跌

昨天上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《藍(lán)皮書(shū)》）。《藍(lán)皮書(shū)》指出，雖然去年全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，但是一線城市和二三線城市之間分化明顯，而隨著開(kāi)發(fā)商資金不斷流向一線城市，未來(lái)二三線城市依然面臨著庫(kù)存積壓，一線城市的任務(wù)則主要是控制房?jī)r(jià)。

由于全國(guó)結(jié)婚人數(shù)的減少，以及人口紅利的結(jié)束，住房需求增速放緩，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲但漲幅放緩。而從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

[ 回顧 ]

新建商品房   全國(guó)待售面積創(chuàng)新高

作為中國(guó)三四線城市之一的湖北省仙桃市，在今年春節(jié)期間，地產(chǎn)戶(hù)外廣告明顯減少，與之對(duì)應(yīng)的是，拔地而起的在建樓盤(pán)及空置房卻在不斷增多。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，作為住宅均價(jià)3000元/平方米左右的湖北省仙桃市，100多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老板的虧損比例達(dá)到了20%至30%，一成以上的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)。

《藍(lán)皮書(shū)》指出，2015年末，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，如果再考慮同期繼續(xù)增長(zhǎng)的房屋施工面積，短期內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供給過(guò)剩。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，其中一線城市和少量二線城市庫(kù)存迅速下降，而大多數(shù)二三四線城市則需要大力去庫(kù)存。

在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，受庫(kù)存壓力影響，全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，創(chuàng)1998年以來(lái)的最低值。加上房地產(chǎn)投資的低迷影響到其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這已經(jīng)嚴(yán)重影響了短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2015年，全國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為6793元/平方米，同比漲幅為7.4%。而2014年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的同比漲幅僅為1.4%。市場(chǎng)反彈跡象明顯，尤其是2015年下半年成交價(jià)格上漲速度較快。

《藍(lán)皮書(shū)》還指出，本輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲在局部市場(chǎng)會(huì)形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，容易讓社會(huì)各界錯(cuò)誤認(rèn)為“房?jī)r(jià)只漲不跌”而忽視了潛在的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于改變長(zhǎng)期以來(lái)各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢(shì)，加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。

[ 二手房 ]

北京二手房成交量占比超七成 

“房產(chǎn)交易中心每天過(guò)戶(hù)限額就幾十個(gè)，排號(hào)跟醫(yī)院搶掛號(hào)一樣難……”日前一位在北京正要辦理二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)的人士抱怨說(shuō)。

據(jù)媒體報(bào)道，上個(gè)月過(guò)戶(hù)排隊(duì)難題成為北京樓市火爆的另一個(gè)縮影。隨著今年北京二手房交易的不斷升溫，前往各區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的人急速增加。由于“號(hào)源”稀缺，一些“黃牛黨”趁機(jī)盯上了倒賣(mài)過(guò)戶(hù)票號(hào)這門(mén)生意。

《藍(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，2015年新房（含自住房）成交111773套，成交面積1164.63萬(wàn)平方米，與二手房相比少了85634套。從成交量上看，二手房已經(jīng)成為居民解決住房問(wèn)題的主要目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，去年一年，二手房的成交量占到了市場(chǎng)總量的73.6%，創(chuàng)2004年以來(lái)新高，而未來(lái)二手房與新房成交差距還將繼續(xù)擴(kuò)大。

細(xì)化到北京市場(chǎng)，分階段來(lái)看，2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩(wěn)再?zèng)_高，這一系列動(dòng)作主要是受稅費(fèi)減少及信貸寬松等政策疊加影響，且政策執(zhí)行效果持續(xù)時(shí)間有弱化傾向。

究其原因主要是北京土地稀缺，四環(huán)內(nèi)無(wú)地可供，土地供應(yīng)集中于五六環(huán)，且新建住宅用地量在逐年降低，這也注定未來(lái)新建商品住宅上市量走低。此外地王頻出，高價(jià)地催生豪宅輩出，大面積產(chǎn)品上市量較少，導(dǎo)致新房成交量不高。

《藍(lán)皮書(shū)》還指出，從近五年二手房成交單價(jià)和總價(jià)來(lái)看，每平方米2萬(wàn)元~4萬(wàn)元和總價(jià)200萬(wàn)元~500萬(wàn)元占比基本處于一半以上，這個(gè)價(jià)位的二手房成交量是新房的三倍以上。所以，二手房在市場(chǎng)上承擔(dān)著解決中高端住宅的購(gòu)房需求的主力作用。

北京房?jī)r(jià)的居高不下，迫使部分有改善需求的購(gòu)房群體采取售一買(mǎi)一同時(shí)進(jìn)行的方式。改善型住宅需求量在逐年上漲。2015年三居室房屋成交同比增長(zhǎng)14.1%，120~140平方米二手房成交占比為16.1%，呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

[ 土地 ]

供不應(yīng)求   房?jī)r(jià)地價(jià)倒掛

2月23日，北京土地市場(chǎng)春節(jié)后迎來(lái)首拍，當(dāng)日推出的大興黃村地塊吸引了包括葛洲壩、綠地、中鐵建+萬(wàn)科等在內(nèi)的9家房企或綜合體現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。最終該地塊以39億元的總價(jià)，以及配建15000平方米的代價(jià)為綠地取得，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)47000元/平方米，這一樓面價(jià)也創(chuàng)造了大興區(qū)住宅用地價(jià)格的新高，并且地價(jià)已超區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目“華潤(rùn)公元九里”的售價(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格將直逼每平方米10萬(wàn)元。

2015年全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格刷新2014年12962元/平方米的紀(jì)錄，達(dá)到15618元/平方米。細(xì)化到北京市場(chǎng)，最為顯著的特點(diǎn)就是出現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)的倒掛，也就是說(shuō)，在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，新拍出的土地樓面價(jià)比新建商品房售價(jià)還高，而從土地市場(chǎng)的熱度來(lái)看，2015年土地單價(jià)提升，成交價(jià)款總額上升，突破2000億元，土地供應(yīng)總量控制并未影響到政府收益下滑，一定程度上有利于土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。主要原因是土地供應(yīng)的全面下降。

2016年節(jié)約集約用地的思路繼續(xù)延續(xù)，加之北京市土地資源稀缺性日趨顯著和一級(jí)開(kāi)發(fā)難度不斷加大，土地供應(yīng)總量難以實(shí)現(xiàn)大幅度上升。

此外，從土地供應(yīng)用途看，受商辦用地政策趨嚴(yán)影響，2015年商品住宅用地和商辦用地出現(xiàn)分化，在住宅用地火熱的情況下，部分商辦用地遇冷。2016年政府新推商辦用地可能較為審慎。從住宅用地的成交情況來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)“豪宅化”趨勢(shì)已確立，剛需群體主要在二手房市場(chǎng)和保障房中釋放，在土地市場(chǎng)火熱和北京市“限地價(jià)、競(jìng)保障房”政策環(huán)境下，保障房占比將繼續(xù)保持平穩(wěn)，另外北京預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)加大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目供應(yīng)。受城區(qū)土地存量限制，預(yù)計(jì)2016年土地供應(yīng)仍以近郊區(qū)為主。

《藍(lán)皮書(shū)》還指出，由于土地市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性，成交總量主要受政府供地的影響，預(yù)計(jì)2016年土地供應(yīng)總量與2015年基本持平。預(yù)計(jì)商品住宅的火熱態(tài)勢(shì)會(huì)在2016年延續(xù)。

隨著北京市近兩年土地供應(yīng)縮減，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本持續(xù)上升，土地價(jià)格將繼續(xù)保持高位。

[ 預(yù)期 ]

房?jī)r(jià)明年下半年或全面下滑

從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程劃分為兩個(gè)不同的階段，即1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

《藍(lán)皮書(shū)》指出，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的。2010年勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查，25~44歲這一年齡段人口要占購(gòu)房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國(guó)人口不僅老齡化趨勢(shì)更加明顯，而且人口流動(dòng)的速度也大幅放緩。2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此，2010年之前房地產(chǎn)價(jià)格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)。

因此，《藍(lán)皮書(shū)》對(duì)于2016年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷是，在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。一線和部分二線城市房?jī)r(jià)在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩。而二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯。三四線城市在寬松政策的推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

但從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

新聞延伸

國(guó)務(wù)院：

鼓勵(lì)個(gè)人出租自有住房

允許商用房等改建為租賃住房

國(guó)務(wù)院5月4日召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定對(duì)促進(jìn)民間投資政策落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督察；部署推動(dòng)制造業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)深度融合，加快“中國(guó)制造”轉(zhuǎn)型升級(jí)；確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施；部署促進(jìn)通用航空業(yè)發(fā)展。

會(huì)議指出，當(dāng)前民間投資增速有所回落，必須采取有力措施，推動(dòng)相關(guān)政策落地，進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入，打造公平營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)民間投資回穩(wěn)向好。會(huì)議決定，在各地、各有關(guān)部門(mén)對(duì)政策落實(shí)開(kāi)展自查基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院派出督察組，圍繞國(guó)務(wù)院2014年出臺(tái)的關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的相關(guān)文件落實(shí)情況，選擇部分地區(qū)進(jìn)行督察，同時(shí)開(kāi)展第三方評(píng)估。整改存在問(wèn)題，克服不作為現(xiàn)象，完善鼓勵(lì)民間投資政策。

會(huì)議認(rèn)為，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與制造業(yè)深度融合，推進(jìn)中國(guó)制造2025，是深化結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、加快“中國(guó)制造”提質(zhì)增效升級(jí)的重要舉措。為此，要支持制造企業(yè)建設(shè)基于互聯(lián)網(wǎng)的“雙創(chuàng)”平臺(tái)。發(fā)展個(gè)性化定制、服務(wù)型制造等新模式，開(kāi)展智能生產(chǎn)系統(tǒng)解決方案試點(diǎn)示范。推動(dòng)中小企業(yè)制造資源與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)接，打造制造、營(yíng)銷(xiāo)、物流等一體化新生態(tài)。鼓勵(lì)電信企業(yè)對(duì)“雙創(chuàng)”基地寬帶接入進(jìn)一步提速降費(fèi)。

會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

會(huì)議確定，一是發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二是推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

三是完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。

四是強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。                                           （據(jù)新華社）