2017年下半年房價預(yù)計下跌
摘要:昨天上午,中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡稱《藍(lán)皮書》)。《藍(lán)皮書》指出,雖然去年全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高,但是一線城市和二三線城市之間分化明顯,而隨著開發(fā)商資金不斷流向一線城市,未來二三線城市依然面臨著庫存積壓,一線城市的任務(wù)則主要是控制房價。 由于全國結(jié)婚人數(shù)的減少,以及人口紅利的結(jié)束,住房需求增速放緩,房價會有所上漲但漲幅放緩。而從較長時期看,如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑,房地產(chǎn)價格可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨勢。 [ 回顧
社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》 指出全國住房需求增速放緩
如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)下滑——
2017年下半年房價預(yù)計下跌
昨天上午,中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡稱《藍(lán)皮書》)?!端{(lán)皮書》指出,雖然去年全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高,但是一線城市和二三線城市之間分化明顯,而隨著開發(fā)商資金不斷流向一線城市,未來二三線城市依然面臨著庫存積壓,一線城市的任務(wù)則主要是控制房價。
由于全國結(jié)婚人數(shù)的減少,以及人口紅利的結(jié)束,住房需求增速放緩,房價會有所上漲但漲幅放緩。而從較長時期看,如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑,房地產(chǎn)價格可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨勢。
[ 回顧 ]
新建商品房 全國待售面積創(chuàng)新高
作為中國三四線城市之一的湖北省仙桃市,在今年春節(jié)期間,地產(chǎn)戶外廣告明顯減少,與之對應(yīng)的是,拔地而起的在建樓盤及空置房卻在不斷增多。據(jù)《證券日報》報道,作為住宅均價3000元/平方米左右的湖北省仙桃市,100多家地產(chǎn)開發(fā)商老板的虧損比例達(dá)到了20%至30%,一成以上的開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)。
《藍(lán)皮書》指出,2015年末,全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高,如果再考慮同期繼續(xù)增長的房屋施工面積,短期內(nèi)全國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的供給過剩。與此同時,房地產(chǎn)市場還存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡問題,其中一線城市和少量二線城市庫存迅速下降,而大多數(shù)二三四線城市則需要大力去庫存。
在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下,受庫存壓力影響,全國房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑,創(chuàng)1998年以來的最低值。加上房地產(chǎn)投資的低迷影響到其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資,這已經(jīng)嚴(yán)重影響了短期經(jīng)濟(jì)增長。
2015年,全國商品房的平均銷售價格為6793元/平方米,同比漲幅為7.4%。而2014年全國商品房平均銷售價格的同比漲幅僅為1.4%。市場反彈跡象明顯,尤其是2015年下半年成交價格上漲速度較快。
《藍(lán)皮書》還指出,本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預(yù)期,容易讓社會各界錯誤認(rèn)為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風(fēng)險,不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢,加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。
[ 二手房 ]
北京二手房成交量占比超七成
“房產(chǎn)交易中心每天過戶限額就幾十個,排號跟醫(yī)院搶掛號一樣難……”日前一位在北京正要辦理二手房過戶手續(xù)的人士抱怨說。
據(jù)媒體報道,上個月過戶排隊難題成為北京樓市火爆的另一個縮影。隨著今年北京二手房交易的不斷升溫,前往各區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)的人急速增加。由于“號源”稀缺,一些“黃牛黨”趁機(jī)盯上了倒賣過戶票號這門生意。
《藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示,2015年新房(含自住房)成交111773套,成交面積1164.63萬平方米,與二手房相比少了85634套。從成交量上看,二手房已經(jīng)成為居民解決住房問題的主要目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示,去年一年,二手房的成交量占到了市場總量的73.6%,創(chuàng)2004年以來新高,而未來二手房與新房成交差距還將繼續(xù)擴(kuò)大。
細(xì)化到北京市場,分階段來看,2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩(wěn)再沖高,這一系列動作主要是受稅費(fèi)減少及信貸寬松等政策疊加影響,且政策執(zhí)行效果持續(xù)時間有弱化傾向。
究其原因主要是北京土地稀缺,四環(huán)內(nèi)無地可供,土地供應(yīng)集中于五六環(huán),且新建住宅用地量在逐年降低,這也注定未來新建商品住宅上市量走低。此外地王頻出,高價地催生豪宅輩出,大面積產(chǎn)品上市量較少,導(dǎo)致新房成交量不高。
《藍(lán)皮書》還指出,從近五年二手房成交單價和總價來看,每平方米2萬元~4萬元和總價200萬元~500萬元占比基本處于一半以上,這個價位的二手房成交量是新房的三倍以上。所以,二手房在市場上承擔(dān)著解決中高端住宅的購房需求的主力作用。
北京房價的居高不下,迫使部分有改善需求的購房群體采取售一買一同時進(jìn)行的方式。改善型住宅需求量在逐年上漲。2015年三居室房屋成交同比增長14.1%,120~140平方米二手房成交占比為16.1%,呈增長趨勢。
[ 土地 ]
供不應(yīng)求 房價地價倒掛
2015年全國經(jīng)營性用地成交價格刷新2014年12962元/平方米的紀(jì)錄,達(dá)到15618元/平方米。細(xì)化到北京市場,最為顯著的特點(diǎn)就是出現(xiàn)房價和地價的倒掛,也就是說,在同一個區(qū)域內(nèi),新拍出的土地樓面價比新建商品房售價還高,而從土地市場的熱度來看,2015年土地單價提升,成交價款總額上升,突破2000億元,土地供應(yīng)總量控制并未影響到政府收益下滑,一定程度上有利于土地價值的實(shí)現(xiàn)。主要原因是土地供應(yīng)的全面下降。
2016年節(jié)約集約用地的思路繼續(xù)延續(xù),加之北京市土地資源稀缺性日趨顯著和一級開發(fā)難度不斷加大,土地供應(yīng)總量難以實(shí)現(xiàn)大幅度上升。
此外,從土地供應(yīng)用途看,受商辦用地政策趨嚴(yán)影響,2015年商品住宅用地和商辦用地出現(xiàn)分化,在住宅用地火熱的情況下,部分商辦用地遇冷。2016年政府新推商辦用地可能較為審慎。從住宅用地的成交情況來看,商品住宅市場“豪宅化”趨勢已確立,剛需群體主要在二手房市場和保障房中釋放,在土地市場火熱和北京市“限地價、競保障房”政策環(huán)境下,保障房占比將繼續(xù)保持平穩(wěn),另外北京預(yù)計會繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造項目供應(yīng)。受城區(qū)土地存量限制,預(yù)計2016年土地供應(yīng)仍以近郊區(qū)為主。
《藍(lán)皮書》還指出,由于土地市場供應(yīng)缺乏彈性,成交總量主要受政府供地的影響,預(yù)計2016年土地供應(yīng)總量與2015年基本持平。預(yù)計商品住宅的火熱態(tài)勢會在2016年延續(xù)。
隨著北京市近兩年土地供應(yīng)縮減,一級開發(fā)成本持續(xù)上升,土地價格將繼續(xù)保持高位。
[ 預(yù)期 ]
房價明年下半年或全面下滑
從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出,2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)33%,此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程劃分為兩個不同的階段,即1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。
《藍(lán)皮書》指出,這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的。2010年勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查,25~44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。2010年以后,中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯,而且人口流動的速度也大幅放緩。2011年,中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%,突破50%的拐點(diǎn),意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束,這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此,2010年之前房地產(chǎn)價格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)。
因此,《藍(lán)皮書》對于2016年房地產(chǎn)價格走勢的判斷是,在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下,房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢,區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲,上漲幅度將有所減緩。而二線城市房價將全面上漲,漲幅區(qū)域性分化明顯。三四線城市在寬松政策的推動下庫存將有所減少,房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。
但從較長時期看,如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑,房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。
新聞延伸
國務(wù)院:
鼓勵個人出租自有住房
允許商用房等改建為租賃住房
國務(wù)院5月4日召開國務(wù)院常務(wù)會議,決定對促進(jìn)民間投資政策落實(shí)情況開展專項督察;部署推動制造業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)深度融合,加快“中國制造”轉(zhuǎn)型升級;確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施;部署促進(jìn)通用航空業(yè)發(fā)展。
會議指出,當(dāng)前民間投資增速有所回落,必須采取有力措施,推動相關(guān)政策落地,進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入,打造公平營商環(huán)境,促進(jìn)民間投資回穩(wěn)向好。會議決定,在各地、各有關(guān)部門對政策落實(shí)開展自查基礎(chǔ)上,國務(wù)院派出督察組,圍繞國務(wù)院2014年出臺的關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資的相關(guān)文件落實(shí)情況,選擇部分地區(qū)進(jìn)行督察,同時開展第三方評估。整改存在問題,克服不作為現(xiàn)象,完善鼓勵民間投資政策。
會議認(rèn)為,推動互聯(lián)網(wǎng)與制造業(yè)深度融合,推進(jìn)中國制造2025,是深化結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、加快“中國制造”提質(zhì)增效升級的重要舉措。為此,要支持制造企業(yè)建設(shè)基于互聯(lián)網(wǎng)的“雙創(chuàng)”平臺。發(fā)展個性化定制、服務(wù)型制造等新模式,開展智能生產(chǎn)系統(tǒng)解決方案試點(diǎn)示范。推動中小企業(yè)制造資源與互聯(lián)網(wǎng)平臺對接,打造制造、營銷、物流等一體化新生態(tài)。鼓勵電信企業(yè)對“雙創(chuàng)”基地寬帶接入進(jìn)一步提速降費(fèi)。
會議指出,實(shí)行購租并舉,發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,有利加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
會議確定,一是發(fā)展住房租賃企業(yè),支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
二是推進(jìn)公租房貨幣化,政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員,凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。
三是完善稅收優(yōu)惠政策,鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持,增加租賃住房用地供應(yīng)。
四是強(qiáng)化監(jiān)管,推行統(tǒng)一的租房合同示范文本,規(guī)范中介服務(wù),穩(wěn)定租賃關(guān)系,保護(hù)承租人合法權(quán)益。 (據(jù)新華社)
責(zé)任編輯:yjh
(原標(biāo)題:新華網(wǎng))
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