爸媽：“孩紙，我們覺(jué)得你要是只靠自己奮斗，大概是買不了房子了，要不我們送你一套吧。”

    我：“靴靴爸媽！”（老爸老媽你們沒(méi)事瞎說(shuō)什么大實(shí)話……）

    然而，將房產(chǎn)過(guò)戶給子女其實(shí)不是像送給其禮物一樣簡(jiǎn)單，需要走一定的程序，還要支付一些費(fèi)用。

    尤其是金額較大的房產(chǎn)。對(duì)于一線城市居民來(lái)說(shuō)，一套房產(chǎn)動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，部分面積較大、地段不錯(cuò)的住宅價(jià)值甚至超過(guò)千萬(wàn)元，因此繼承金額如此巨大的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)何種方式以最小的成本取得，確實(shí)需要認(rèn)真思考。

    就目前來(lái)說(shuō)，子女取得父母房產(chǎn)的途徑主要有3種，包括繼承、買賣和贈(zèng)與。每一種方式所對(duì)應(yīng)的成本各不相同，而且所對(duì)應(yīng)的條件也有所區(qū)別，所以到底采用哪種方式，則需要根據(jù)不同的情況來(lái)作出選擇。

    繼承成本最低 但手續(xù)繁多

    按照法律規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承意味房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)子女，那么產(chǎn)權(quán)人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權(quán)人有兩個(gè)或以上子女，那就需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個(gè)子女來(lái)繼承，或者其他兄弟姐妹放棄自己的繼承權(quán)，才能由其中一個(gè)子女單獨(dú)享有繼承權(quán)。

    優(yōu)勢(shì)：

    子女以繼承的方式獲得父母的房屋，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。

    劣勢(shì)：

    1、采用繼承法過(guò)戶房產(chǎn)，繼承人需要辦理各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

    2、繼承人日后出售此房時(shí)，將被征收20%個(gè)稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。

    繼承公證費(fèi)和房屋評(píng)估費(fèi)是繼承過(guò)戶中兩項(xiàng)最大的成本。

    繼承權(quán)公證費(fèi)用主要按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)2%來(lái)收取，最低不低于200元。業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，對(duì)于父母名下房產(chǎn)的價(jià)值，并非自己說(shuō)了算，需經(jīng)過(guò)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情進(jìn)行評(píng)估而定。通常情況下，評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差不大，所以該費(fèi)用可基本確定為按市場(chǎng)價(jià)2%來(lái)收取。

    房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用按照階梯式收費(fèi)，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的0.01%～0.5%不等。當(dāng)然，評(píng)估價(jià)格越高部分，收取標(biāo)準(zhǔn)越低。

    此外，繼承過(guò)戶時(shí)應(yīng)承擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)，根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)收取0.05%的合同印花稅，同時(shí)還收取登記費(fèi)和權(quán)證印花稅等，后兩項(xiàng)費(fèi)用極低，可忽略不計(jì)。

    如以一套總價(jià)為230萬(wàn)元的普通住宅為例，子女繼承該房產(chǎn)時(shí)所需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不到7.4萬(wàn)元。

    贈(zèng)與更自由 費(fèi)用也還行

    房產(chǎn)贈(zèng)與，是指一方當(dāng)事人自愿將自己的私有房產(chǎn)無(wú)償給予另一方所擁有，對(duì)方當(dāng)事人也愿意接受的行為。這種行為一般發(fā)生在親屬或朋友之間。除了配偶、子女之外的其他親人，都不能采用繼承的方式，只能選擇贈(zèng)與或買賣過(guò)戶。

    優(yōu)勢(shì)：

    房屋產(chǎn)權(quán)人可以自主進(jìn)行選擇，把房屋贈(zèng)與任何一人。

    劣勢(shì)：

    受贈(zèng)人出售此房時(shí)，將被征收20%個(gè)稅。如果房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。

    贈(zèng)與是一種較為經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶方式。據(jù)了解，贈(zèng)與方式主要承擔(dān)的費(fèi)用包括契稅、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)及少量的過(guò)戶費(fèi)用。

    其中，稅費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3%，房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用按照階梯式收費(fèi)，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的0.01%～0.5%不等，公證費(fèi)按照評(píng)估價(jià)的1%收取。

    同樣以上述案例中總價(jià)為230萬(wàn)元的房產(chǎn)估算，采用贈(zèng)與方式過(guò)戶時(shí)，所需承擔(dān)的稅費(fèi)約12萬(wàn)元。

    買賣最為利索

    房屋買賣是指房屋所有權(quán)人將自己名下的房產(chǎn)買賣給他人的法律行為。在買賣方式的過(guò)戶中，不同的情況，費(fèi)用也是不同的。

    優(yōu)勢(shì)：

    最常見(jiàn)的過(guò)戶方式，無(wú)需太多繁瑣的手續(xù)，操作便捷，安全省心。

    劣勢(shì)：

    買賣過(guò)戶，需繳納較多的稅費(fèi)，造成額外的經(jīng)濟(jì)支出。

    父母與子女之間也可以通過(guò)買賣方式完成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)讓方式交易成本較高，但卻為日后轉(zhuǎn)讓省下了不小的開(kāi)支。

    父母將房子“賣給”子女，與普通的交易方式完全相同，并無(wú)明顯區(qū)別，交易過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)也與普通房產(chǎn)買賣方式毫無(wú)二致。

    房產(chǎn)買賣承擔(dān)稅費(fèi)最高的情形為該房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)間不滿2年，且子女名下已有房產(chǎn)，那么，交易雙方要承擔(dān)3%的契稅、5%的增值稅以及全額1%的個(gè)人所得稅。

    舉例說(shuō)明，如有人將一套230萬(wàn)元住宅（普通住宅）轉(zhuǎn)讓過(guò)戶給子女，產(chǎn)生的稅費(fèi)包括：

    契稅：230萬(wàn)×3%=6.9萬(wàn)元；

    增值稅：230萬(wàn)÷（1+5%）×5%=10.95萬(wàn)元；

    個(gè)人所得稅：230萬(wàn)×1%=2.3萬(wàn)元；

    3項(xiàng)共計(jì)：20.15萬(wàn)元。

    有部分城市父母與子女之間的房產(chǎn)買賣行為可自行定價(jià)，因而稅負(fù)水平大幅降低。如鄭州、揚(yáng)州等城市，父母與子女之間房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓，合同約定的價(jià)格總額可低至最低報(bào)稅標(biāo)準(zhǔn)100元，這樣，所有稅費(fèi)相加不會(huì)超過(guò)兩位數(shù)，因而過(guò)戶成本大幅降低。

    總而言之 具體問(wèn)題具體分析

    如何才能選擇到最佳的轉(zhuǎn)讓方式？三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，建議讀者根據(jù)家庭實(shí)際情況選擇最適合的方式。

    繼承過(guò)戶方式存在一些限制，在父母在世時(shí)是不能辦理的，只有等到父母去世后才能辦理房產(chǎn)繼承。如果考慮為孩子就近入學(xué)急于落戶而父母健在，則無(wú)法通過(guò)繼承這種方式來(lái)完成過(guò)戶，必須考慮買賣或者贈(zèng)與方式。

    買賣轉(zhuǎn)讓這種過(guò)戶方式，尤其是在一些可自行確定合同價(jià)的城市，由于稅費(fèi)大幅降低，不失為一種上佳選擇。但這種方式在很大程度上會(huì)受到政策影響，近期隨著調(diào)控收緊，部分城市名下已經(jīng)有兩套及以上住房的子女，則會(huì)受到現(xiàn)有調(diào)控政策限制而無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，因此在無(wú)法通過(guò)繼承方式完成過(guò)戶的情況下，則只能通過(guò)贈(zèng)與方式了。

    贈(zèng)與方式簡(jiǎn)單便捷，而且所需承擔(dān)的費(fèi)用也不是很高，這種方式也值得考慮。尤其是在限購(gòu)的大背景下，部分沒(méi)有購(gòu)房資格的外地人或者境外人士，可以通過(guò)這種途徑完成過(guò)戶。不過(guò)這種方式只適合考慮將房產(chǎn)留作自用或長(zhǎng)期出租，而如果今后要出售，這種方式就不太適合了，未來(lái)所需面對(duì)的高額稅費(fèi)將會(huì)是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。