今年2月份以來(lái)，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊。記者了解到，除銀行貸款與公司債外，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資等各類(lèi)渠道均有收緊，而房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托貸款、私募基金等非傳統(tǒng)類(lèi)渠道的融資方式受到約束。當(dāng)前，銀行通過(guò)基金子公司的通道業(yè)務(wù)來(lái)向樓市輸血的途徑遇阻，部分基金公司嘗試轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)ABS業(yè)務(wù)。

通道受阻

2017年2月13日，由基金業(yè)協(xié)會(huì)研究制定并發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“4號(hào)文”）。

記者了解到，除了對(duì)私募基金公司有關(guān)業(yè)務(wù)有所限制之外，“4號(hào)文”對(duì)基金子公司通道業(yè)務(wù)也有影響。市場(chǎng)人士稱(chēng)，在監(jiān)管層嚴(yán)控樓市價(jià)格過(guò)快上漲、防范各路資本輸血房地產(chǎn)融資的大背景下，“4號(hào)文”的出臺(tái)實(shí)際上是監(jiān)管的配套政策之一。繼銀行理財(cái)、信托等資金投入樓市渠道被堵后，基金子公司開(kāi)展的房地產(chǎn)類(lèi)資管計(jì)劃業(yè)務(wù)也將被收緊。

據(jù)悉，受制于《商業(yè)銀行法》，商業(yè)銀行無(wú)法直接進(jìn)行股權(quán)投資，但通過(guò)資管計(jì)劃通道可以規(guī)避這一限制?；鹱庸?、銀行直投子公司等此前常被銀行用來(lái)做股權(quán)投資的通道。同時(shí)，對(duì)于一些投資受限制的領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)、過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)、地方融資平臺(tái)等，銀行也會(huì)選擇資管計(jì)劃做通道，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)合規(guī)。

有統(tǒng)計(jì)顯示，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在三類(lèi)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來(lái)源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為顯著，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。在新規(guī)落地之后，從當(dāng)前來(lái)看，銀行通過(guò)基金子公司的通道業(yè)務(wù)向樓市輸血的途徑遇阻，若想繼續(xù)開(kāi)展與房地產(chǎn)融資有關(guān)的業(yè)務(wù)，基金子公司需要改變以往業(yè)務(wù)模式。

ABS成轉(zhuǎn)型方向

據(jù)悉，早在“4號(hào)文”出臺(tái)之前，部分基金子公司便已經(jīng)開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)型，有的開(kāi)始試水ABS業(yè)務(wù)，有一些基金子公司也在開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)的ABS業(yè)務(wù)。“我們從去年開(kāi)始，就在嘗試往ABS方向轉(zhuǎn)型。”一基金子公司人士透露，今年各家基金子公司都在做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，ABS成為主要方向之一。

根據(jù)中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)公布的2016年底ABS管理人已備案產(chǎn)品規(guī)模和數(shù)量排名20強(qiáng)，嘉實(shí)資本、上海富誠(chéng)海富通、華夏資本、萬(wàn)家共贏、長(zhǎng)城嘉信、博時(shí)資本的子公司榜上有名。

記者了解到，對(duì)于我國(guó)房企而言，主要的資產(chǎn)證券化融資方式還是企業(yè)資產(chǎn)證券化。企業(yè)資產(chǎn)證券化則是通過(guò)證券公司或基金子公司成立的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，在交易所發(fā)行的以非金融企業(yè)的資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。

目前監(jiān)管要求較寬松。只需要符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流，且基礎(chǔ)資產(chǎn)未被列入負(fù)面清單即可。目前主要的操作模式包括“類(lèi)REITs”、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)ABS（如酒店收入）、物業(yè)費(fèi)ABS和購(gòu)房尾款A(yù)BS等類(lèi)型。

業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化融資有比較優(yōu)勢(shì)：發(fā)起人將自身持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)出售”給SPV，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，不受凈資產(chǎn)40%的限制且滿(mǎn)足中小企業(yè)主體的需求，而且通過(guò)信用增級(jí)，ABS產(chǎn)品能夠吸引更多的投資者，同時(shí)降低發(fā)行成本。

據(jù)悉，2015年鵬華基金以公募基金身份首次參與和萬(wàn)科合作的房地產(chǎn)信托（REITS）項(xiàng)目，這是市場(chǎng)上首單較正規(guī)的REITs，也是截至目前唯一的一單。

而在常見(jiàn)的“類(lèi)REITs”產(chǎn)品中，一般需要券商或基金子公司設(shè)立并管理資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，從合格的機(jī)構(gòu)投資者處募集資金投入到REITs的私募基金中，并通過(guò)REITs私募基金所分派的物業(yè)現(xiàn)金流向投資者分配收益。寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等物業(yè)則是以項(xiàng)目公司股權(quán)形式裝入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。從基礎(chǔ)資產(chǎn)上看，我國(guó)“類(lèi)REITs”主要模式為物業(yè)+租金的證券化模式。