日前，萬科發(fā)布《關于公司與專業(yè)投資機構(gòu)共同發(fā)起設立商業(yè)地產(chǎn)投資基金的公告》，指出為快速提升商業(yè)物業(yè)管理運營能力，基于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場融資環(huán)境，萬科企業(yè)股份有限公司擬通過下屬公司珠海夢想家商貿(mào)有限公司出資人民幣50.31億元，投資公司或下屬控股子公司所持有的42項商業(yè)地產(chǎn)項目（含在建和已完工項目）。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，萬科成立投資基金，一方面是其輕資產(chǎn)化的最好體現(xiàn)；另一方面也可視為其在變相創(chuàng)造融資渠道。

　　萬科整合印力成立商業(yè)地產(chǎn)投資基金

　　商業(yè)地產(chǎn)平臺印力集團在納入萬科麾下后一直默默無聞。最近，萬科把旗下商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一打包，并與印力運營和管理，印力在業(yè)務上實現(xiàn)了較大進展，再次引起各界對這家專業(yè)機構(gòu)的廣泛關注。

　　5月23日，萬科公告擬通過下屬公司夢想家與招銀國際資本管理（深圳）有限公司、湖北長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理有限公司共同設立兩只專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金——招銀成長壹號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）、招銀成長玖號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙），總規(guī)模達129億元，將投資萬科所持有的42項商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　早在3月17日，萬科公告商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，決定把印力集團定位為集團商業(yè)開發(fā)和管理平臺，借助外部資本的力量，對集團存量商業(yè)地產(chǎn)進行整合，具體做法是聯(lián)合其他合作方共同組建兩只專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。其中萬科在兩只投資基金預計總出資50.9億元，對應出資比例為39.4%。

　　具體來看，成長壹號基金規(guī)模為68.9億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6890萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資41.34億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資26.87億元。

　　成長玖號基金規(guī)模為60.1億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6010萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資36.06億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資23.44億元。

　　萬科表示，該商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將用于投資收購公司所擁有的成熟商業(yè)物業(yè)項目，有助于公司借助外部資本力量，通過輕資產(chǎn)化運作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領域的投資運作。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，投資基金也是萬科輕資產(chǎn)化過程中的重要體現(xiàn)，在融資難度不斷加大的情況下，重資產(chǎn)運作已不適合房企的發(fā)展。

　　的確，近來房企債務規(guī)?？焖贁U張，資金壓力不斷加大。海通證券報告顯示，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至2016年底，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.11萬億元。發(fā)債方面，截至2016年末，國內(nèi)存量地產(chǎn)債約有2.1萬億元；海外地產(chǎn)債存量總規(guī)模為2.57萬億元，再加上通道、信托等多種債務，債務總額達11.2萬億元。

　　從住宅服務延展多元服務

　　事實上，萬科早已從此前的單純重資產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向城市配套服務商輕資產(chǎn)化運行。在萬科集團“城市配套服務商”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下，萬科早已從住宅服務延展至教育、醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)等多元服務領域。

　　“萬科正積極滿足城市商業(yè)和公共事業(yè)發(fā)展需求，伴隨城市的轉(zhuǎn)型升級共同發(fā)展。”萬科集團高級副總裁、萬科上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海在解讀“熱帶雨林”業(yè)務全景時表示，“熱帶雨林”是萬科“城市配套服務商”戰(zhàn)略在上海區(qū)域的系統(tǒng)化實踐。即依托地產(chǎn)核心業(yè)務發(fā)展產(chǎn)辦、商業(yè)、物流、教育、醫(yī)養(yǎng)、長租公寓、城市更新等業(yè)務，共同締造“多元共生、協(xié)同發(fā)展、包容進化、開放創(chuàng)新”的業(yè)務生態(tài)。

　　以“熱帶雨林新物種”——萬科教育為例，上海萬科日前正式啟用“德英樂”教育品牌，并首度發(fā)布萬科教育業(yè)務全新戰(zhàn)略規(guī)劃。“無論從客戶需求、還是區(qū)域功能完善和提升的角度，教育都是萬科熱帶雨林系統(tǒng)中不可或缺的一部分。”上海萬科副總經(jīng)理、上海德英樂教育總經(jīng)理許青川表示，經(jīng)過多年的實踐，萬科已從單一的學校承建方逐步成長為一個能夠?qū)ν廨敵龅慕逃放疲?ldquo;未來，我們將立足上海、輻射華東、邁進全國，成為K-12全品類客戶首選的教育服務商。”

　　“經(jīng)過長期的探索實踐，上海萬科教育從起初的民辦復旦萬科實驗學校，到如今參與13所幼兒園及中小學的教育教學管理，融合了政府、企業(yè)、國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)教育合作機構(gòu)等多方資源，實現(xiàn)了覆蓋公辦、民辦及素質(zhì)教育的完整業(yè)務體系。”萬科集團董事會主席、上海萬科雙語學校名譽校長王石表示，“萬科正從一個住宅建造商發(fā)展為城市配套服務商。未來，起源于社區(qū)學校的萬科教育要更多地滿足社會教育需求。”

　　據(jù)張海介紹，除了教育外，作為萬科城市配套服務全業(yè)態(tài)的實踐者，上海萬科“熱帶雨林”業(yè)務多點開花。例如，與申通集團合作的城市綜合體項目天空之城契合“軌交時代”的城市新發(fā)展，探索“軌道+物業(yè)”新模式；打造安亭新鎮(zhèn)等產(chǎn)城融合的新型化城鎮(zhèn)，以產(chǎn)帶城、以城促產(chǎn)，為社區(qū)注入活力；順應上海存量資產(chǎn)改造的趨勢，萬科在哥倫比亞公園、張江國創(chuàng)中心等項目開展城市更新實踐；萬科在上海的首家大型購物中心——七寶萬科廣場則帶動了當?shù)鼐用裣M升級；長租公寓“泊寓”滿足了城市青年居住需求；教育服務則已擁有復旦萬科實驗學校、上海萬科雙語學校在內(nèi)的五所民辦學校，促進教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展；“申養(yǎng)”品牌則在探索“醫(yī)療+養(yǎng)老”模式，提供解決城市老齡化問題的新思路；裝修業(yè)務“美好家”創(chuàng)新定制化裝修，匹配購房者個性化需求……

　　戴德梁行相關分析師表示，在輕資產(chǎn)模式下，多數(shù)資金將來源于房地產(chǎn)基金或其他渠道，有效降低房企資金壓力。房企傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式，需要在前期買地、建設上投入大量的資金，如今銷售遇冷，企業(yè)負債率上升，運營和資金鏈均承受巨大壓力。