面積出現(xiàn)偏差 3%是警戒線

律師：無合同約定對(duì)購(gòu)買者可能更有利

□周刊記者   胡江濤   侯岱君

消費(fèi)者購(gòu)買期房，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)交房面積與約定面積不符的情況。如果面積相差很大，會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)房者的利益，矛盾和糾紛也會(huì)因此產(chǎn)生。此時(shí)，開發(fā)商提供的合同如何對(duì)房屋面積問題進(jìn)行約定，就成了解決矛盾的關(guān)鍵。

市民朱女士在市區(qū)一家樓盤購(gòu)買了一套房子，購(gòu)房協(xié)議書上顯示房屋面積為80多平方米。

近日，交房時(shí)，朱女士被告知，房屋實(shí)際面積與當(dāng)初協(xié)議書上的面積相比多了近9平方米。房地產(chǎn)開發(fā)商讓朱女士補(bǔ)齊房款。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議上明確約定：上述面積系暫測(cè)面積，實(shí)際面積以最后政府有關(guān)部門的測(cè)量結(jié)果為準(zhǔn)，總房款以實(shí)際面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)，不計(jì)利息。

對(duì)于多出來的面積，朱女士該怎么辦？

記者為此采訪了河南筑夢(mèng)律師事務(wù)所主任何銀富。何銀富說，法律上有一個(gè)總的處理原則，即“有約定從約定，無約定依法定”。意思就是，對(duì)于交房時(shí)房屋實(shí)際面積與合同不符的，要看雙方的合同是如何約定的。如果有約定的處理方案，依雙方的約定；如果沒有約定，則按法定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

何銀富說，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定類似“最終面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，如有增加或減少，最終以實(shí)際測(cè)繪面積結(jié)算，多退少補(bǔ)”的條款，實(shí)際上是變相剝奪房屋面積發(fā)生變化時(shí)，購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)。因此，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者一定要注意這類條款。如果擔(dān)心受制于合同，就直接放棄對(duì)面積變化問題的約定。因?yàn)椴患s定等于接受法定標(biāo)準(zhǔn)，一旦出現(xiàn)實(shí)際面積與合同約定面積不符的情況，購(gòu)房者的選擇權(quán)反而更多，會(huì)更主動(dòng)。