“城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動(dòng)能的重新發(fā)現(xiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)馮俊表示，在城市規(guī)模有限的背景下，我國(guó)大城市已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，這也意味著，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

深圳市城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)耿延良表示，目前可建設(shè)用地匱乏，空間承載力逼近極限，城中村歷史遺留問(wèn)題嚴(yán)峻、教育等配套設(shè)施壓力持續(xù)加大，交通、市政基礎(chǔ)支撐能力承受考驗(yàn)，承受更新需求迫在眉睫。預(yù)計(jì)到2020年深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。重大項(xiàng)目、公共設(shè)施要落地就會(huì)碰到土地空間匱乏的制約，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展也受到了土地空間的制約。

海口市國(guó)土資源局局長(zhǎng)韓藝師表示，海口與其他城市同樣面臨建設(shè)用地規(guī)模有限的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)采取多種方式，加大存量建設(shè)用地挖潛力度，促進(jìn)低效利用土地再開(kāi)發(fā)、提高土地集約節(jié)約利用水平。

翰德集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁劉栩表示，土地資源日益稀缺，增量市場(chǎng)規(guī)模收縮，市場(chǎng)正在步入存量?jī)r(jià)值時(shí)代。在需求變化下，通過(guò)整體改造、包裝定位、個(gè)性化定制等增值服務(wù)，滿足多元化需求，賦予存量物業(yè)新的價(jià)值和用途，從而拓展存量空間，完善城市功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。他指出，北京、上海兩地被低估商業(yè)物業(yè)達(dá)1500萬(wàn)平方米以上，全國(guó)被低估商業(yè)物業(yè)約4.3萬(wàn)億平方米。

城市更新的根本作用在于提高了土地和房屋空間的利用效率。“需注意的是，城市更新不是單純的舊房推倒重來(lái)，而是培育新的城市功能，同時(shí)通過(guò)更新推動(dòng)社會(huì)公平。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。

對(duì)此，劉栩表示，城市更新不僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施進(jìn)行改造，也是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會(huì)心理等軟環(huán)境進(jìn)行延續(xù)與更新，開(kāi)始逐漸滲透到金融、投資、科技、創(chuàng)新、人文、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、民生等諸多領(lǐng)域。

劉洪玉表示，城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例，均是在對(duì)既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級(jí)，如優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO 3Q等。“對(duì)投資商來(lái)說(shuō)，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇；而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。”

“從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，城市更新空間巨大。”劉栩說(shuō)，一線城市存量住房再交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到新房交易規(guī)模的兩倍，二線重點(diǎn)城市如天津、杭州等存量房與新房交易規(guī)模之比也已經(jīng)達(dá)到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢(shì)靠攏，未來(lái)兩三年內(nèi)也將進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時(shí)期。

的確，《上海住房發(fā)展十三五規(guī)劃》中也明確指出，到2020年為止，上海舊住房綜合改造面積需達(dá)到30萬(wàn)戶，中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造面積需達(dá)240萬(wàn)平方米，各類舊住房修繕改造面積達(dá)5000萬(wàn)平方米的硬性指標(biāo)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)觀察，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房自有率超過(guò)65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和成熟，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時(shí)代將逐步來(lái)臨。2016年中國(guó)二手房交易額超過(guò)6萬(wàn)億，占住房交易總額的比例達(dá)到41%從中國(guó)總體上正處于向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換的過(guò)渡期。2016年北京、上海的二手房交易額占比已高達(dá)74%、72%，這個(gè)比例已經(jīng)達(dá)到成熟國(guó)家、成熟市場(chǎng)的水平。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以重點(diǎn)中心城市核心區(qū)域?yàn)橹鞯?ldquo;城市更新”，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年乃至更長(zhǎng)時(shí)間的下一個(gè)風(fēng)口。