作為距離北京城市副中心功能區(qū)最近的三個(gè)區(qū)域，燕郊南城、大廠潮白和香河北部新城板塊向來是吸引北京外溢購(gòu)房需求的熱地，在燕郊再度傳出“放松”言論并成為開發(fā)商及代理行炒作依據(jù)的同時(shí)，香河市場(chǎng)又如何？北京商報(bào)記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)令仍未松綁的香河，實(shí)則并沒有完全阻斷外地購(gòu)房者的入場(chǎng)。除了此前調(diào)查到的開發(fā)商為購(gòu)房者提供代辦個(gè)稅順繳服務(wù)，使其滿足當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì)的操作外，當(dāng)前香河又衍生出了工程抵款房可以直接網(wǎng)簽給外地購(gòu)房者，無須三年社?；蚣{稅的新情況。此外調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，在廊坊限購(gòu)即將滿三年之際，一些為了在香河置業(yè)，于限購(gòu)后自己著手安排個(gè)稅順繳的北京剛需客群，后續(xù)也將以“香河納稅人”的身份陸續(xù)登場(chǎng)。那么，“逆限購(gòu)”買房操作為何屢禁不止？購(gòu)買工程抵款房背后有無風(fēng)險(xiǎn)？香河未來樓市是否會(huì)因潛在需求掀起風(fēng)浪？

　　“逆限購(gòu)”買房操作仍存

“您從哪兒來”、“有資質(zhì)沒”、“三年個(gè)稅有沒有補(bǔ)”，來自北京的看房人薛平（化名）告訴北京商報(bào)記者，如果你以一個(gè)外地購(gòu)房者的身份在香河聽到了諸如此類問題，不用因?yàn)樾奶摬粷M足當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì)而著急抽身離開，因?yàn)樯厦娴膯栴}說明了：外地人在這里買房“有戲”。

本周，北京商報(bào)記者跟隨薛平來到了香河最靠近北京、最受外地人青睞的北部新城。然而本輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2018年下半年記者曾予以披露的“機(jī)構(gòu)代辦個(gè)稅，三年后網(wǎng)簽”這一規(guī)避限購(gòu)的購(gòu)房操作，在香河仍然存在。

當(dāng)前，在這個(gè)不時(shí)傳出“限購(gòu)放松”風(fēng)聲的小城，不同樓盤的銷售人員對(duì)待來自北京的客戶，正呈現(xiàn)出截然不同的兩種態(tài)度。

“沒當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì)是吧，那您買不了！”在富力新城項(xiàng)目售樓處，記者一行得到了不能購(gòu)房的回答。然而當(dāng)日午間的富力新城售樓處，除了薛平，還有另外一組客戶與銷售人員交談。

“沒購(gòu)房資質(zhì)原則上不能買，不過您要是真想要，網(wǎng)簽得在三年后。”輾轉(zhuǎn)至另一家樓盤，記者卻又聽到了另一番隱晦的表達(dá)。該項(xiàng)目銷售人員暗示薛平，“機(jī)構(gòu)代辦個(gè)稅，三年后網(wǎng)簽”購(gòu)房可行。相比富力新城的寥寥到訪者，這個(gè)項(xiàng)目的接待區(qū)幾乎坐滿了看房人。

而相比開發(fā)商對(duì)于外地客戶的謹(jǐn)慎試探與隱晦暗示，提供居間服務(wù)、靠帶客促成交賺錢的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)于外地購(gòu)房者能否在香河買房的表態(tài)則更為直接。北京商報(bào)記者從何香河當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人口中了解到，包括京東獅子城等在內(nèi)的多個(gè)香河樓盤，均悄悄面向不符合限購(gòu)要求的外地購(gòu)房者售房。

“外地人可以買，不過貸不了款 。”有中介人員向記者一行透露，“基本上都能買，最近可能是不敢賣。”

同此前調(diào)查結(jié)果一樣，在“機(jī)構(gòu)代辦個(gè)稅，三年后網(wǎng)簽”協(xié)助購(gòu)房者獲取購(gòu)房資質(zhì)的操作下，項(xiàng)目開發(fā)商一般會(huì)和外面的機(jī)構(gòu)建立合作，購(gòu)房者只需要繳納一定金額的代辦費(fèi)用，購(gòu)房資質(zhì)獲取的相關(guān)事宜一切都可以由機(jī)構(gòu)操辦。同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目還會(huì)向購(gòu)房者承諾提供一次免費(fèi)更名的機(jī)會(huì)，購(gòu)房者在同開發(fā)商簽署草簽合同后，一旦房?jī)r(jià)上漲想要賣出或者因一些原因自己不再想買入，可以托中介人員轉(zhuǎn)賣給下一個(gè)有意向購(gòu)房的“接盤者”。

盡管此前業(yè)內(nèi)已有多位專家提示購(gòu)房者置業(yè)香河需謹(jǐn)慎，違規(guī)全款購(gòu)房暗藏風(fēng)險(xiǎn)，但是現(xiàn)實(shí)情況顯示，通過上述操作“曲線購(gòu)房”的北京剛需客群仍然不在少數(shù)

不過， “不網(wǎng)簽不交房”仍是很多開發(fā)商堅(jiān)守的底線。多名樓盤銷售及中介人員表示：“著急入住也沒辦法，規(guī)定就是只有網(wǎng)簽、收房后才能??！”

　　工程抵款房支持外地人購(gòu)買

值得一提的是，在開發(fā)商為購(gòu)房者提供代辦當(dāng)?shù)厝陚€(gè)稅服務(wù)、使得客戶滿足當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì)外，當(dāng)前香河還存在部分工程抵款房可以直接網(wǎng)簽給外地購(gòu)房者，無需三年社?；蚣{稅的情況。

所謂工程抵款房，簡(jiǎn)單地說，就是開發(fā)商以房屋實(shí)物交割給施工方用以充抵應(yīng)付施工工程款的商品房。此類房源在房屋品質(zhì)上與同一項(xiàng)目的其他商品房并無本質(zhì)區(qū)別，只是因?yàn)榭梢愿鞂?shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，所以價(jià)格會(huì)高于市面普通新房，購(gòu)買時(shí)正?？紤]位置、樓層、朝向、戶型等即可。

“現(xiàn)在沒有購(gòu)房資質(zhì)的外地人在香河買房就兩種辦法，一種是上面提到的‘代辦個(gè)稅、三年后網(wǎng)簽’，對(duì)購(gòu)房者而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大一點(diǎn)；另一種就是買工程抵款房，這種房子只要能拿出全款，就能在很快時(shí)間內(nèi)通過網(wǎng)簽備案，然后就能住進(jìn)去。”該中介人員介紹稱，此類房源的價(jià)格在1.5萬元/平方米，與北部新城普通商品房均價(jià)之間存在3000元左右的價(jià)差。

就工程抵款房能否盡快網(wǎng)簽、實(shí)現(xiàn)入住，上述中介人員給出了肯定的回答,并稱“只要購(gòu)房資金沒問題，購(gòu)房流程大可放心”。

北京商報(bào)記者了解到，一般而言，工程抵款房的單價(jià)相對(duì)正常房?jī)r(jià)會(huì)便宜幾百甚至上千元，原因在于項(xiàng)目施工單位急于將房子變現(xiàn)，因此委托部分樓盤代理機(jī)構(gòu)或者中介將抵款房以略高于成本價(jià)的價(jià)格賣出。不過，因?yàn)樵谙愫訃?yán)格執(zhí)行“非本地戶籍無三年社?；蚣{稅不能購(gòu)房”的限購(gòu)政策下，市場(chǎng)之中積攢了很多由北京外溢而出的購(gòu)房需求，所以工程抵款房這種不賣預(yù)期、擺在眼前的現(xiàn)房，便成了受購(gòu)房者追捧的“香餑餑”。

“購(gòu)買工程抵款房須明確兩個(gè)方面：一是此類房產(chǎn)需要購(gòu)房者全款支付，由于不能做銀行杠桿，對(duì)購(gòu)房者的支付能力提出了較高要求；二是購(gòu)房者在購(gòu)買前要了解房屋背后有無抵押，這樣才能確保自身的權(quán)益不會(huì)受到損失。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，只有工程抵款房沒有被查封、設(shè)定抵押權(quán)、也沒有其他買受人主張權(quán)利，而且可以簽署購(gòu)房合同、辦理網(wǎng)簽網(wǎng)備，購(gòu)房者才能放心購(gòu)買。

北京商報(bào)記者了解到，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商未償還債務(wù)，施工方也無權(quán)直接銷售此類工程抵款房，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權(quán)系歸開發(fā)商名下還是已經(jīng)過戶到建筑商名下。如果工程抵款房已經(jīng)過戶到施工方名下，則變成二手房交易；如果還沒有辦過戶，則可以當(dāng)一手房買，具體手續(xù)需要跟房主和開發(fā)商銷售人員協(xié)商。

上述中介人員表示，香河某項(xiàng)目的部分房源可以滿足薛平的盡快入住需求，同時(shí)表示，“會(huì)和開發(fā)商簽一手新房合同”。至于具體操作流程，中介人員則不愿過多透露，僅稱“流程可以放心”。

　　平穩(wěn)的樓市與蟄伏的需求

盡管“代辦個(gè)稅等待網(wǎng)簽”、“工程抵款房支持外地人購(gòu)買”等操作為外地購(gòu)房者置業(yè)提供了可能，但在業(yè)內(nèi)人士看來，自從廊坊市于2017年施行升級(jí)版調(diào)控新政——“6·2”限購(gòu)令以來，經(jīng)歷過房?jī)r(jià)腰斬以及成交冰封這一大起大落成交轉(zhuǎn)變的香河房地產(chǎn)市場(chǎng)，已然處于一個(gè)成交較為平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有什么房?jī)r(jià)泡沫。

郭毅也認(rèn)同，限購(gòu)以來，目前的香河市場(chǎng)處于還算穩(wěn)定的階段。當(dāng)前香河的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本恢復(fù)到原本靠地緣客群支撐的成交狀態(tài)和與此對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格。

值得一提的是，因?yàn)楸本┑母叻績(jī)r(jià)壓力以及外界不斷炒作的環(huán)京樓市高預(yù)期，部分北京剛需仍然沒有放棄香河這塊“熱地”。多位中介人員稱，當(dāng)前距廊坊最嚴(yán)限購(gòu)令發(fā)布已超三年，未來將有一定數(shù)量通過“補(bǔ)辦個(gè)稅順繳”途徑獲得購(gòu)房資質(zhì)的客群涌入香河市場(chǎng)。

“包括香河在內(nèi)的環(huán)京樓市確實(shí)可能會(huì)在限購(gòu)執(zhí)行三年之后，陸續(xù)迎來一些通過各種途徑滿足個(gè)稅條件的客群，區(qū)域網(wǎng)簽量也很可能受此影響實(shí)現(xiàn)提升。”不過郭毅也指出，蟄伏已久的潛在需求在獲取資質(zhì)后成功入場(chǎng)，只會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)需求起到部分提振作用，香河整體市場(chǎng)并不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)滿三年，而在成交量上實(shí)現(xiàn)過大的飛躍。

另有業(yè)內(nèi)人士指出，包括香河在內(nèi)的環(huán)京樓市的復(fù)蘇必然是一個(gè)較長(zhǎng)的過程，這是要建立在京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下的產(chǎn)城融合切實(shí)落地，交通等公共服務(wù)先行、相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，留住了人，再留住消費(fèi)。而這所有，還需要時(shí)間來完善。