出租人能否向次承租人收取租金
摘要: 晚報記者 曾繼光 案情回放:原告陳某是某辦公樓的所有權(quán)人,2001年6月原告將該樓二層租給了某公司,租期5年并同意其轉(zhuǎn)租。2002年10月某公司將房屋轉(zhuǎn)租給了被告人姜某,租期3年,被告在簽訂合同后3天內(nèi),就
晚報記者 曾繼光
案情回放:原告陳某是某辦公樓的所有權(quán)人,2001年6月原告將該樓二層租給了某公司,租期5年并同意其轉(zhuǎn)租。2002年10月某公司將房屋轉(zhuǎn)租給了被告人姜某,租期3年,被告在簽訂合同后3天內(nèi),就付清了三年的租金。到2003年4月某公司因經(jīng)營不善,無力支付原告租金,遂與原告協(xié)商,解除了租賃合同。原告和某公司隨即聯(lián)合以書面形式通知姜某原告將收回房屋的經(jīng)營權(quán)。某公司在辦完解除租賃合同關(guān)系后就人去樓空。被告接到通知后,認(rèn)為其租賃場地是原告同意轉(zhuǎn)租的,且已全部付清了租賃期內(nèi)的租金,現(xiàn)租期未滿,不同意再支付租金,更不同意撤離。在協(xié)商不成的情況下,原告以侵權(quán)為由向法院起訴被告,要求支付某公司拖欠的租金及原告通知解除合同后至起訴時的租金共1.2萬元,并收回房屋。
結(jié)果:由于本案原被告雙方都是受害者,所以在處理案件時法官及代理律師都努力要求雙方達(dá)成和解。經(jīng)多次游說,雙方達(dá)成和解協(xié)議。
律師評析:本案的爭議焦點是原告是否有權(quán)直接向被告追討租金、收回房屋的經(jīng)營權(quán)。
首先,原告是房屋的所有權(quán)人,在房屋租賃合同中,明確允許某公司分租轉(zhuǎn)租,故本案可以定為合法租賃。
其次,對于原告請求的租金應(yīng)分兩部分分析。1.原某公司拖欠的租金至合同解除前的租金應(yīng)否由被告來付,出租人與承擔(dān)租人某公司的租賃合同是否有著租賃關(guān)系,某公司與姜某的租賃合同是轉(zhuǎn)租關(guān)系,二者是兩種不同的法律關(guān)系。雖然轉(zhuǎn)租是經(jīng)原告同意的,但原告和被告并不存在直接的租賃關(guān)系,因此,原告直接向被告要求支付租金沒有法律依據(jù),更何況被告早已將租金支付給承租人某公司。2.由于轉(zhuǎn)租是以承租人租賃存在為基礎(chǔ)的,當(dāng)承租人與出租人的租賃關(guān)系消失時,承租人的轉(zhuǎn)租關(guān)系也已消失,以承租人繼續(xù)主張租賃權(quán)就沒有了依據(jù)。此時,次承租人繼續(xù)占據(jù)租賃房屋,就構(gòu)成了侵權(quán),故應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于租金的房屋使用費(fèi)。
如上所述,自承租人合法終止租賃關(guān)系時,租賃權(quán)歸于消滅,租賃關(guān)系終止后,次承租人不得直接向出租人主張租賃權(quán)。被告已付清全部房租,但不能享有完全的租賃權(quán),是由某公司提前解除合同造成的,因此,被告不能向承租人請求賠償,出租人和承租人終止租賃合同后,有權(quán)向次承租人收回房屋。
法律鏈接:《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃貨物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?!薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?!?/SPAN>
(本案點評律師:河南一帆律師事務(wù)所律師 劉 陽)
責(zé)任編輯:lidong
(原標(biāo)題:天中晚報)
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