“買還是不買，真是個(gè)煩人的問題。”趙剛是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理，近期他們公司一個(gè)在北京的項(xiàng)目即將開盤，針對(duì)公司員工有較大優(yōu)惠力度的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，可他卻猶豫著是否要出手……

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，最近一段時(shí)間，曾經(jīng)沉寂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)又開始在部分大中型房企流行起來。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前一方面樓市成交較低迷，另一方面房企庫(kù)存去化周期不斷拉長(zhǎng)，開發(fā)商積極進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在很大程度上是為了應(yīng)對(duì)去庫(kù)存、沖業(yè)績(jī)的壓力。一些庫(kù)存壓力較大的房企未來可能會(huì)祭出更多促銷舉措。

　　“內(nèi)部折扣”不再誘人

　　趙剛拿到的“內(nèi)部折扣”文件上說：?jiǎn)T工自己購(gòu)買可享受總價(jià)95折優(yōu)惠，員工關(guān)系客戶可享受總價(jià)97折優(yōu)惠。另外，房企內(nèi)部員工一次性全款購(gòu)買，可再直減現(xiàn)金10000元；按揭貸款購(gòu)買，可直減現(xiàn)金6000元。

　　面對(duì)這樣的“內(nèi)部折扣”，趙剛有點(diǎn)左右為難。“這如果是在前幾年，大家肯定是爭(zhēng)破了頭去搶，都知道投資房子穩(wěn)賺不賠?？裳巯路?jī)r(jià)走勢(shì)如何，連公司內(nèi)部也有分歧。”

　　趙剛告訴中國(guó)證券報(bào)記者，就在前不久的樓盤內(nèi)部推介會(huì)上，公司領(lǐng)導(dǎo)還向員工們?cè)S諾，如果員工首付不足，可以先付一部分，不足的部分可以等到年底發(fā)年終獎(jiǎng)再補(bǔ)足。“但即便如此，大家的購(gòu)買熱情也不是很高。”

　　不僅如此，公司還鼓勵(lì)員工推薦“關(guān)系客戶”，并酌情給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。而趙剛把內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息告訴周邊的親朋好友，大家也沒有像前幾年一樣爭(zhēng)著要“弄一套”。“這在以前是不可能的事兒。”

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，趙剛所說的這個(gè)項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)，屬于商住樓盤項(xiàng)目。雖然臨近地鐵站，且開盤預(yù)售價(jià)低于周邊同類型項(xiàng)目，但從目前的預(yù)售情況來看并不十分理想。記者走訪該樓盤售樓處時(shí)，發(fā)現(xiàn)前來咨詢的人不少，但真正下單掏錢的人不多。

　　趙剛則說這都不算什么。“我們這個(gè)項(xiàng)目本來預(yù)售價(jià)格就不高，所以內(nèi)部?jī)?yōu)惠力度根本不大，我知道今年很多房企的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格優(yōu)惠力度都相當(dāng)大，甚至有低于9折的。”據(jù)他透露，某上市房企為了沖刺今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)，把在海南一個(gè)新開項(xiàng)目開放給了自家員工，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格低10%以上。

　　變了味的“員工福利”

　　趙剛說：“雖然公司領(lǐng)導(dǎo)沒有直說，但話里話外都透著擔(dān)憂和無奈。因?yàn)榇蠹叶贾澜衲晖瓿深A(yù)定銷售目標(biāo)難度較大。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)至少能緩解一部分銷售壓力。”

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，有很多房企年初對(duì)于市場(chǎng)過度樂觀，制定了較高的銷售目標(biāo)，隨著市場(chǎng)壓力顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)6月之后會(huì)有越來越多的房企下調(diào)年度銷售目標(biāo)。

　　德意志銀行近日發(fā)布報(bào)告稱，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家地產(chǎn)商今年前4月銷售額不足其年度銷售目標(biāo)的20%，上述房企或無法完成今年銷售目標(biāo)。

　　包括趙剛在內(nèi)的多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，且可以優(yōu)先選房，一直以來房企的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)都被視作是額外的“員工福利”。

　　“在市場(chǎng)特別火的時(shí)候，我們的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)指標(biāo)一度很少，不是人人都能買上的。”而談及是否真的是“員工福利”，趙剛告訴記者一個(gè)真實(shí)的案例：2009年前后，他們公司有一個(gè)同事，一口氣買了5套內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商住兩用LOFT。當(dāng)時(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠力度較大，銀行貸款利率折扣也比較大。“這個(gè)同事一年多就把房子全賣了，凈賺500多萬(wàn)元。隨后就辭職干私募去了。”

　　趙剛說，這個(gè)“年賺五百萬(wàn)”的故事當(dāng)時(shí)在房地產(chǎn)圈里傳為佳話，就連他們公司內(nèi)部的員工都經(jīng)常把此事拿來聊。“不過，現(xiàn)在的樓市狀況和那個(gè)時(shí)候已經(jīng)大不相同。上次員工內(nèi)部推介會(huì)的時(shí)候，有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說我們現(xiàn)在買，明年至少能賺50%，到時(shí)候倒手一賣，幾十萬(wàn)好賺的很。”他還透露，由于多數(shù)商住項(xiàng)目都是小面積的LOFT，以前不少同事在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，會(huì)憑借優(yōu)先選房的權(quán)利，買下兩套挨著的房子，然后把兩套房子打通一起賣個(gè)高價(jià)。“這就是為什么北京很多遠(yuǎn)郊縣的房子經(jīng)常出現(xiàn)‘一房?jī)勺C’的原因。”

　　然而，現(xiàn)在“趙剛們”猶豫了，畢竟他們大多數(shù)已經(jīng)有了自己的住房。他們不知道接下來的樓市調(diào)控政策怎么變，也不知道房產(chǎn)稅到底要怎么征收？如果現(xiàn)在他們出手入市踩在了房?jī)r(jià)的高點(diǎn)上，接下來又該如何面對(duì)房?jī)r(jià)下跌？

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心最新發(fā)布的《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》顯示，城鎮(zhèn)家庭自有住房嚴(yán)重供給過剩，現(xiàn)有住房存量完全可以滿足住房需求，現(xiàn)有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求降低等情況。由此可見房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已定，拐點(diǎn)明顯，中國(guó)住房市場(chǎng)的寒冬即將到來。

　　張大偉也認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)很明確。“本次市場(chǎng)調(diào)整相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，有兩個(gè)不同點(diǎn)：一是資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊；二是全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三線、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。”張大偉表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，有可能使得本輪調(diào)整周期和深度較長(zhǎng)，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)都有可能出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。

　　房企競(jìng)相降價(jià)跑量

　　趙剛告訴記者，此次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)公司十分重視，很大一個(gè)因素就是為了減小庫(kù)存壓力。“北京這邊一直都是公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)核心部門，如果我們不行了，未來的日子不好過啊。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，但北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求的強(qiáng)大支撐下，總體狀況仍好于二線、三線城市。不過，今年以來隨著樓市全面降溫，一線城市也陸續(xù)受到影響，成交量萎縮嚴(yán)重，庫(kù)存開始快速增長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)只是“冰山一角”，房企后續(xù)促銷力度將加大。據(jù)了解，與今年年初“暗降”不同的是，目前市場(chǎng)上實(shí)實(shí)在在的直降、打折等逐漸成為主流，包括萬(wàn)科、恒大、保利等在內(nèi)的全國(guó)品牌開發(fā)商已經(jīng)陸續(xù)在多個(gè)城市降價(jià)，紛紛采取“降價(jià)跑量”的銷售策略。

　　一線城市房?jī)r(jià)也在庫(kù)存壓力下有所松動(dòng)。5月萬(wàn)科在廣州、上海等一線城市的樓盤均開始實(shí)行“以價(jià)換量”的策略。值得注意的是，近期位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”促銷政策。這些樓盤的促銷效果還有待觀察。